Инвестиции в объекты стрит-ритейла сегодня являются одними из интересных на рынке — утверждают эксперты R2 Asset Management. Несмотря на снижение ставки капитализации предложения в 3 кв. 2020 года на 8% относительно 1 квартала (с 8,5% до 7,8%), падение это все же менее значительное, чем, например, у депозитов. Так, падение по рублевым вкладам за аналогичный период составило 18% (5,45% до 4,45%), а ключевая ставка Банка России обрушилась на 29% (с 6% до 4,25%).

В то же время инвестиционный климат в России в последние годы был довольно благоприятный: в страну начали возвращаться иностранные инвесторы (прежде всего, из США и Азиатско-Тихоокеанского региона). Приток иностранных инвестиций в российские активы в 2019 году показал высокий рост, практические вдвое превысив показатели 2018. Таким образом, 2019 год стал самым успешным с точки зрения инвестиционной активности за весь период после введения санкций. Кроме того, понижение Центральным Банком ключевой ставки до минимального уровня с начала 2014 года способствует улучшению условий привлечения заемных средств, что положительно влияет на решение инвесторов о входе в различные проекты. Рынок недвижимости (жилой и коммерческой) уже несколько лет сохраняет лидирующие позиции в отношении интереса к вложениям. В сегменте коммерческой недвижимости особое внимание на себя обращают объекты торговой и складской недвижимости.

В тоже время меняется сам характер инвестиций. «Доходность на рынке инвестиций с каждым годом снижается и становится все более консервативной. Понижение Центральным Банком ключевой ставки до минимального уровня также влияет на эти изменения. На фоне сниженных ставок по банковским депозитам на рынке коммерческой недвижимости, например, в текущем периоде наблюдается существенное понижение ставки капитализации с прошлогодних 10-12% до 8-9%. И, скорее всего, это еще не предел», — рассуждает Вячеслав Рожманов, Партнер R2 Asset Management.

Сегодня инвестор психологически уже готов к срокам окупаемости в 11-13 лет, несмотря на то что, последние 3-5 лет нормальным считался шаг в 8-10 лет из расчета арендного потока. Заемщиками выступают как частные лица, так и профессиональные игроки, собирающие целый портфель из доходных объектов. Именно последние становятся основными генераторами спекулятивных сделок, количество которых в последнее время заметно выросло.

Другой важной особенностью последних лет можно назвать фактическую отмену понятия «порог входа» для инвестиций в недвижимость . «Если говорить про рынок недвижимости, то, как такового порога входа по инвестиционным сделкам сейчас нет. Связано это с тем, что, например, возможно приобрести квартиру для быстрой перепродажи с доходностью 10% — это уже инвестиционная сделка. А сделать это возможно с суммой от нескольких миллионов рублей. На рынке коммерческой недвижимости у большинства частных и не институциональных инвесторов в настоящий момент наибольший интерес вызывает сегмент стрит-ритейла, где порог входа составляет, в среднем, от 30 млн рублей», — резюмирует Вячеслав Рожманов.

Ставки капитализации по фактическим сделкам на рынке помещений формата стрит-ритейл площадью 50-200 кв. м на настоящий момент находятся в пределах от 7,8% до 10,5%, что достигает нижней границы уровня ожиданий покупателей сегодня. В целом, снижение ожиданий относительно 1 кв. 2020 года произошло на 13% (с 12% до 10,5%), что в условиях форс-мажорного года можно считать весьма неплохим показателем, а инвестиции в стрит-ритейл — достаточно ликвидными.