Рынок коммерческой недвижимости по-прежнему находится в кризисном состоянии. Большинство представленных на нем игроков жалуются на дефицит ресурсов и вынуждены их экономить. В этих условиях изменить ситуацию могут только сильные и нестандартные управленческие решения. Подобные кейсы стали основной повесткой дня форума «Управляй и властвуй», который был организован порталом Arendator.ru на площадке Marriott Grand Hotel.

Первая сессия форума началась с выступлений, в ходе которых был дан анализ текущего положения дел на рынке коммерческой недвижимости. Директор по развитию Property Management & Retail, Knight Frank РМ Михаил Сафонов выразил уверенность, что сектор управления коммерческими активами обладает перспективами роста. На текущий момент управление высокого уровня пока еще очень слабо востребовано. Так, организации, практикующие asset management, являются на сегодня единичными исключениями. Сфера property management’а ограничена приблизительно десятью игроками, из которых только половина имеет реальный опыт управления. Facility management развит в наибольшей степени. В этом сегменте работают десятки организаций. У некоторых из них портфель объектов исчисляется сотнями тысяч или даже миллионами квадратных метров. Тем не менее, многие собственники коммерческих объектов до сих пор предпочитают самостоятельно заниматься его управлением. Эксперт Knight Frank РМ провел параллели сегодняшнего положения дел с эпохой Великой депрессией, когда банки, накопившие большое количество непрофильных активов, вынуждены были передавать их управляющим компаниям. У банка «Открытие» сложился наиболее продуктивный опыт в этом плане. Его представитель — Александр Мямлин (директор департамента проблемных активов) — подтвердил, что в кризисные годы банки становятся одним из основных операторов рынка непрофильных активов. Он выделяет три основных источника для формирования данного фонда: залоги, незалоговые объекты (в том числе, поступившие на баланс по итогам банкротства), а также лишние офисные помещения, ставшие таковыми после слияния и объединения различных банков. Большинство подобных объектов относятся к «трэш-сегменту», однако даже активы такого качества частные инвесторы готовы приобретать и эксплуатировать. Для банка основной интерес заключается в том, чтобы конвертировать отягощающее баланс непрофильное имущество в финансы.

С точки зрения девелопмента проблему осветила Алена Кудрявцева, заместитель директора компании PPF Real Estate Russia, которая занимается управлением офисного парка Comcity (2-й км Киевского шоссе). На сегодняшний день это очень успешный кейс со 100-процентной заполняемостью. «Понимая конкуренцию на рынке, мы создали автономный бизнес-кластер», — разъясняет Алена Кудрявцева. Во взаимоотношениях с клиентами PPF Real Estate Russia придерживается трех основных принципов: комфорт (наполнение парка необходимой сервисной инфраструктурой), диалог (выяснение конкретных пожеланий и потребностей, что позволяет поддерживать на высоком уровне лояльность арендаторов) и события (совместные мероприятия с арендаторами).

Олег Артемьев, президент группы компаний «Высота» рассказал о возможных вариантах реорганизации непрофильных активов на примере бывшего проектного института. «Проблема многих владельцев непрофильных активов заключается в том, что они не могут свыкнуться с мыслью, что объекты не стоят запрашиваемых денег», — указал Артемьев. Комплексная реконструкция здания требует значительных инвестиций, и собственник далеко не всегда готов согласиться на этот вариант. В то же время, сдача помещений в исходном виде, без какого-либо изменения концепции, только откладывает решение вопроса и приводит к снижению качества — как здания, так и состава арендаторов. При этом не следует забывать, что любой объект является частью устоявшейся «экосистемы», в которую входят различных надзорные, коммунальные и административные службы. Изменение функционала и тем более конструктива потребует дополнительных согласований.

Александр Ионин, заместитель коммерческого директора SRV, обозначил ключевые тренды в развитии торгово-развлекательных центров. Этому сегменту нужно готовиться к усилению диджитализации и онлайн-торговли (ритейлеры выбирают все чаще этот сегмент в условиях дефицита ресурсов). Доля электроники будет сжиматься, а доля развлекательных и образовательных проектов, напротив, вырастет по площади. Однако основным фактором, влияющим на продолжительность пребывания посетителей в торговых центрах, по мнению Ионина, станет еда. Именно представители Food&Beverage на сегодня выступают «якорем» в торговых центрах. В этом контексте следует обратить внимание на формат фуд-холлов, который появился сравнительно недавно, как результат реконструкции сельскохозяйственных рынков и объединяет разнообразные кухни с более высоким чеком, чем у классического фуд-корта. Пока что это только московская реалия, но со временем она широко проникнет и в регионы.

Темой второй сессии была заявлена «Инновации на службе качества». Ее открывал Александр Устинов, директор по развитию Pro FM. Он предложил собственную периодизацию рынка коммерческой недвижимости. 2000-2009 гг. были «эрой арендодателя», на смену которой пришла «эра арендатора», которая уже близка к завершению, а с 2020 г. начнется «эра продукта», который формируется по результатам арендного бизнеса. Ключевым фактором маркетинговой стратегии на каждом из этапов жизненного цикла объекта, как отмечает Устинов, остается грамотная эксплуатация. По его словам, в настоящее время сложился неправильный подход к бюджетированию, который исходит из параметров здания. «Если смотреть на это институционно, то основной доход дает маркетинговая концепция здания», — уверен эксперт. Качественная оптимизация имеет решающее значение для эффективности актива, но она должна быть рациональной и строительства на диджитализации, умелом управлении ресурсами (вода, электричество и т.д.), сокращение количества «контролирующих» подразделений и сотрудничестве с профессиональными подрядчиками из той категории, которая необходима для текущей концепции эксплуатации здания.

Отдельное внимание в программе форума было уделено положению коворкингов и других видов гибких рабочих пространств. Генеральный директор Lynks Property Management Наталья Якименко признает, что несмотря на рекордные показатели последнего года, российский рынок в этой сфере все еще заметно отстает от европейского и американского. Наиболее актуальными управленческими она называет задачами усиление позиционирования офисного центра как удобной бизнес-локации, разработку сбалансированной концепции коворкинга, заполнение крупных площадей на долгосрочный период, осуществление ротации сотрудников, распределение нагрузки на гостевой сервис, организацию большого объема дополнительных услуг. В числе эксплуатационных задач эксперт перечислила повышение мер безопасности, обработку большого количества заявок на коррекцию работы инженерных систем, необходимость более частой адаптации систем жизнеобеспечения.

Алексей Шкуренко, директор проектов S.A. Ricci Project Management, привел возможный сценарий оптимизации рабочего пространства в офисном центре. «Есть несколько элементов, которые вписываются в любой офис без серьезных затрат: это организация мягких зон, зон неформального общения, дополнительных переговорных, в которых люди могут отвлечься от офисной рутины. Они могут быть легко вынесены в места общего пользования, в общественное пространство», — рассуждает Шкуренко. С одной стороны, это позволит в полной мере задействовать офисные площади, а с другой — создаст точки генерации траффика в местах общего пользования. Тем самым повысится эффективность пространства. «В бизнес-центрах есть резервы, которые можно монетизировать», — напоминает представитель S.A. Ricci Project Management.

Несмотря на динамичное и очень успешное развитие онлайн-торговли, ее сфера имеет ограничения, а сама она не может считаться универсальных инструментом — полагает Александр Гришак, директор по развитию Familia. Сети, располагающие линейкой в 2 млн лотов, не будут переводить их в интернет — издержки слишком велики. «Те, кто ожидают смерти оффлайн-торговли, сильно ошибаются. Люди, которые ходили в магазины, так они и будут в них ходить, потому что им нравится это делать. Для них это своего рода «охота за сокровищами»», — настаивает Гришак.

Перед крупными торгово-развлекательными центрами встает проблема реконструкции и активизации дополнительных опций. Анна Рева, заместитель управляющего МЕГА Химки (Ingka Centres) подчеркивает концептуальную основу этого процесса: «Дело не в стенах, мы не продаем торговые площади, мы продаем пространство для встреч, курорт в городе». Так, открытие «Вкусного бульвара» увеличило долю посетителей, которых привлекали фуд-корты, с 6 до 12%. Одновременно с этим увеличилось и среднее время пребывания в ТРЦ с 95 до 115 минут. Компонент «спорт и отдых» также генерирует дополнительную посещаемость. Важно также учитывать не только автомобильный, но и пешеходный траффик. Ради этой части клиентов в МЕГА Химки пошли на передачу части парковочных площадей под парк. Однако ключевым моментом масштабной реконструкции является вовлечение в нее арендаторов. «Нет никакого смысла обновлять ТРЦ, если не обновляются арендаторы», — резюмирует Рева.

Александр Обуховский, партнер компании Triniti Consulting, разделяет предпосылки для редевелопмента и реконцепции на объективные и субъективные. К первой группе относятся смена покупательских предпочтений, переключение на новые каналы продаж (интернет, big data) и кризис классического ритейла. В число субъективных факторов, мотивирующих к редевелопменту, входят усиление конкуренции и насыщения рынка, изменение сложившейся инфраструктуры (строительство новых станций метро, реновация), которое будет способствовать повышению плотности населения в окраинных районах, а также структурные изменения в структуре якорных арендаторов (Medamarkt, Auchan, Ikea).

Отдельный тематический блок на форуме «Управляй и властвуй» был посвящен инновационным технологиям. Директор по развитию бизнеса департамента управления недвижимостью Colliers International Елена Розанова дала обзор по объектам крупных зарубежных компаний — Unibail-Rodamco-Westfield, ECE, Intu Properties. На первое место она ставит клиентоориентированное мышление, которое очень помогает в решении проблем и повышении эффективности. Именно позитивный клиентский опыт создает впечатления, выступающие основой отношений и лояльности. В российской практике значение эмоций все еще недооценивается: «К сожалению, торговые центры редко проводят людей в экстаз, но у нас все впереди».

Алексей Поляков, соучредитель Совета по экологическому строительству в России, сделал краткий доклад о перспективах зеленых технологий в недвижимости. Он сообщил, что уже более 100 объектов прошли сертификацию по стандартам BREEAM и LEED. Однако ряд обстоятельств тормозит успешное развитие «зеленого» формата — недостаточный уровень платежеспособного спроса, отсутствие специальных ипотечных программ и реальной государственной поддержки, сложности с подходящими земельными участками и инженерными коммуникациями.

Евгений Тесля, генеральный директор EST GROUP, рассматривает проблему снижения энергозатрат и повышения качества микроклимата в контексте математического моделирования. Он составил перечень из семи задач в данной области: оценка и снижение эксплуатационных затрат, оценка эффективности работы инженерных систем, оценка эффективности ограждающих и светопрозрачных конструкций, демонстрация высокого уровня качества микроклимата, определение индекса теплового комфорта, моделирование ветровых нагрузок и расчет теплопоступлений от солнечной радиации. Самыми эффективными решениями, позволяющими снизить энергозатраты, Тесля считает установку датчиков углекислого газа (эффективность 15%) и возвращение тепла из отработанного воздуха (эффективность 17%).

Никита Алатырев, СЕО компании КСУТО, посетовал на низкий уровень диджитализации в управлении объектами коммерческой недвижимостью: «В большинстве офисных и торговых центрах до сих пор не внедрено программное обеспечение для взаимодействия с арендаторами, все заявки на ремонт оформляются через телефон». До сих есть стереотипы о сложности таких продуктов, персонал в возрастной категории 45+ не готов с ними работать. Вместе с тем, внедрение программного обеспечения с высоким usability дает колоссальный эффект: в течение полутора месяцев рост закрытых нарядов на 250% по сравнению с 2018-м годом, произошел полный отказ от журналов и бумажной фиксации заявок. «Вопреки собственным представлениям, персонал самостоятельно обучился работать с нашим программным обеспечением всего за два дня», — добавил Алатырев.

Заключительная часть форума прошла в формате дебатов. В них приняли участие глава Российского филиала «Мунитор Группе» Вальдемар Вайсс, директор департамента управления недвижимостью ILM Юрий Сигал, директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров, управляющий партнер, директор LCM Consulting Эдуард Тишко, коммерческий директор и директор по качеству «Профис Недвижимость» Кристина Лиморенко и Ирина Морозова, исполнительный директор Zeppelin Сергей Калитов, заместитель коммерческого директора SRV Александр Ионин и директор отдела управления недвижимостью CBRE Дмитрий Свешников. Эксперты единодушно признали неэффективной стратегию замыкания на региональных площадках, поскольку количество интересных объектов на них сокращается. Но это снимает необходимости в комплексной программе по децентрализации. Большинство участников дискуссии выразили сомнение в оправданности демпинга, особенно для компаний, практикующих facility management. Результаты дебатов показали, что управляющие компании уже не воспринимаются в качестве «темных лошадок» рынка, но обладают своей спецификой, которую нужно учитывать при составлении контрактов.