На рынке загородной недвижимости Московской области продолжает расти пропасть между высоколиквидными проектами и «остальным предложением». По оценке специалистов премии «Поселок Года-2017», сегодня основной спрос сосредоточен менее чем в 10% коттеджных поселков. А более трети лотов, находящихся в экспозиции, вообще могут никогда не найти своих покупателей.
Начало 2017 года для рынка загородной недвижимости Подмосковья выдалось весьма удачным. В марте многие девелоперы отмечали существенный всплеск интереса к своим проектам, во многих коттеджных поселках динамика спроса достигала 70% относительно февраля. На этом оптимистичном фоне ряд аналитиков предсказывал возрождение «загородки». Однако эта эйфория совсем скоро сменилась разочарованием. Несмотря на успешный первый месяц весны, общие показатели первого квартала текущего года оказались на 50% хуже, чем годом ранее. А во втором квартале, когда традиционно спрос на коттеджи, таунхаусы и участки без подряда растет, было зафиксировано снижение количества сделок на 25% относительно второго квартала 2016 года.
Вместе со спросом продолжает снижаться и динамика вывода новых проектов. За весь прошлый год продажи стартовали в 60 новых коттеджных поселках. За первую половину этого года на рынок вышли менее 20 «свежих» загородных проектов. Причем аналитики говорят, что всего в 2017 году стоит ожидать появления не более десятка по-настоящему ликвидных проектов, способных заинтересовать покупателя.
И именно отсутствие ликвидного предложения сегодня является главной проблемой для рынка загородной недвижимости. По оценке экспертов, около 24 тыс. лотов, представленных во всех категориях (коттеджи, таунхаусы, участки без подряда, малоэтажные жилые комплекса), рискуют никогда не найти своих покупателей даже несмотря на большие скидки. От всего объема предложения на рынке эта цифра составляет без малого 40%. Причем в сегменте участков без подряда доля «неликвида» составляет более половины, а среди коттеджей – около трети.
Среди причин – мало востребованные в современных реалиях большие площади, как домов, так и участков, плохая транспортная доступность, проблемы с коммуникациями и инфраструктурой, морально устаревшая из-за длительных сроков экспозиции инженерная начинка домов, спорная архитектура и многие другие факторы.
А на выходе получается довольно парадоксальная картина. Реальный спрос снижается, причем местами – катастрофически. В частности, в бизнес-классе за последние 10 лет аналитики фиксируют десятикратное снижение активности покупателей. Но при этом потенциальный (и платежеспособный) спрос огромен. А имеющееся в наличии предложение удовлетворить его неспособно.
Как следствие, реальные продажи на современном рынке загородной недвижимости идут лишь в нескольких десятках поселков. Показательным здесь является элитный сегмент. В данной ценовой категории каждая третья сделка заключается в одном поселке – «Ренессанс Парк». Если же рассматривать весь пул проектов Villagio Estate, то на долю этого девелопера приходится более половины всех сделок с элитной загородной недвижимостью. Во многом именно поэтому 61% всех дорогих домовладений приобретается сегодня на Новорижском шоссе.
Впрочем, в бизнес- и комфорт-классе Новая Рига также среди фаворитов. Наиболее активно здесь продаются коттеджные поселки «Рига! Рига!», «Кембридж», Vitro Country, «Серебряная Роща». Но самым популярным направлением сегодня является Ярославское, где основной спрос сосредоточен в поселках «Заповедный парк-2», «Загорянка Парк», «Лосиный остров», «Лосиный парк-2» и других.
При этом стоит отметить, что покупатели далеко не всегда видят полную картину рынка. И нередки случаи, когда по-настоящему качественные и интересные проекты оказываются проигнорированы целевой аудиторией из-за отсутствия информации о них. С 2004 года миссию по информированию потребителя о лучших проектах на загородном рынке взяла на себя премия «Поселок года». И в этом году, после значительного перерыва, знаковая награда возвращается в новом формате: независимым консультантом премии станет компания PwC – мировой лидер в области аудита. А это значит, что выбор действительно лучших поселков будет проходить под пристальным наблюдением профессиональных аудиторов. Прием заявок на «Поселок года 2017» уже открыт на официальном сайте премии.
При подготовке материала были использованы собственные исследования оргкомитета премии «Поселок года 2017», а также данные компаний ИНКОМ-Недвижимость, МИЭЛЬ, Blackwood, Knightfrank, Savills.