Екатерина Батынкова: «Ампир на все времена»

Сталинский ампир, классика, хай-тек — архитектурное разнообразие столичных новостроек самых разных ценовых классов и уровней в последнее время способно удовлетворить самого взыскательного покупателя. Однако насколько все эти изыски востребованы и способны стать залогом успешной реализации проекта, вне зависимости от его цены и локации?

Возможно ли сегодня понять покупателя премиального жилья, угадать его желания и потребности в отношении архитектурной и эмоциональной составляющей нового дома? Именно эта проблема и стала основой нашего разговора с директором департамента продаж компании «Галс-Девелопмент» Екатериной Батынковой.

Екатерина, что представляет собой современная архитектура премиальных новостроек и каким образом она может влиять на покупательский спрос?

Если обратиться к истории развития нашего рынка недвижимости, то стоит отметить, что в самом начале у людей практически не было понимания, чего они хотят. Не было ни элитной недвижимости, ни опыта ее приобретения. Поэтому любой современный дом хорошего качества с нормальным подъездом, подземным паркингом и охраной удовлетворял самые высокие требования. И никакие архитектурные изыски в расчет не брались. Нельзя сказать, что первые элитные дома были некрасивы. Просто архитектурная составляющая отнюдь не сразу вошла в число основных требований к элитному жилью. Но это все далекие 90-е.
В 2000‑м произошел один из первых переломов, который явился последствием кризиса 1998 года. Рынок по сути родился заново. Появился спрос на недвижимость высокого сегмента, застройщики начали создавать что-то индивидуальное, привлекать известных архитекторов. Внешний облик дома интересовал покупателей все больше по мере насыщения рынка. Сегодня архитектура — это один из драйверов спроса в премиальном сегменте. Востребованы индивидуальные проекты, созданные именитыми архитекторами, дорогая отделка входных групп, натуральные материалы во внешней отделке — камень, кирпич, дерево, металлические элементы, всевозможные мозаики, панно и т. д. Конкуренция всегда ставит застройщиков перед необходимостью улучшать и индивидуализировать проект, в том числе архитектуру.

То есть и сегодня архитектура не является основным параметром при выборе жилья?

Архитектура не может быть параметром номер один. От локации нам никуда не уйти. Сейчас Москва выросла и «география» проживания состоятельных людей, наших клиентов, изменилась. Они привязаны к работе, школе, зеленым зонам города. Элитная недвижимость постепенно вышла за рамки Садового кольца. Она получила новый субсегмент — премиальный класс, который располагается от Садового до Третьего транспортного кольца. За Третьим кольцом строится уже бизнес-класс. Премиальных объектов за пределами ТТК пока мало, лишь немногие застройщики пробуют развивать там этот сегмент.
Когда в одном районе появляется выбор из нескольких объектов, близких по соотношению цена-качество, вступают в борьбу дополнительные факторы. Это в первую очередь архитектура и стилистическая концепция дома. На наш взгляд, архитектура была и будет, как минимум, на третьем месте в рейтинге важнейших параметров для покупателей.

Большинство ваших проектов строятся в стилистике неосталинской архитектуры. Почему был выбран такой формат? Это отсылка к более возрастной группе людей, которые выросли в этих домах — ведь раньше такое жилье считалось символом успеха, престижа? А как молодежь реагирует на эту архитектуру? Или нет возрастных ограничений по восприятию этого стиля?

В первую очередь, это наши ощущения, обусловленные годами работы в сегменте бизнес-класса. Москва застраивалась в разное время, и выделить какой-то район в едином архитектурном стиле очень сложно. Но для поколения людей, родившихся в XX веке, Москва так или иначе ассоциируется со сталинской архитектурой. Это стиль, по которому любой человек может легко угадать наш город. Его яркие представители — знаменитые сталинские высотки, а также дома на Кутузовском, Ленинградском проспектах, проспекте Мира, которые поражают своим масштабом, монументальностью, они запомнились нам с детства. У наших покупателей высокий уровень жизни ассоциируется именно с этой архитектурой. Домов XV–XVIII веков осталось немного. Эта недвижимость в основном занята офисами и малоквартирными домами. В Москве есть реконструированные особняки класса «люкс», но они были и будут штучным продуктом. У покупателей недвижимости бизнес- и премиум-класса сталинская архитектура вызывает наиболее яркие эмоции и ассоциации. Доказательство этому — история нашего жилого квартала «Наследие», первая очередь которого была полностью распродана за три месяца до ввода в эксплуатацию, хотя у этого проекта очень серьезное конкурентное окружение. Рынок новостроек бизнес-класса сегодня очень активен. Жилой квартал «Наследие» — это старая добрая Москва, монументальный фасад с традиционным для 1960-х годов растительным орнаментом, просторная входная группа — с зеркалами от пола до потолка и массивными деревянными перилами, большой зеленый внутренний двор. Вторая очередь комплекса, выполненная в таком же стиле, вводится в эксплуатацию в ноябре этого года, и в ней осталось непроданными всего 7% квартир. В жилом квартале «Достояние», также созданном по канонам сталинского ампира, за первые девять месяцев было продано 40% квартир при том, что ценовая политика по этому проекту у нас выше, чем у конкурентов в районе Кунцево.

То есть современные покупатели с удовольствием принимают этот архитектурный стиль?

Стиль сталинский ампир был придуман отнюдь не в сталинское время. Истоки его основных элементов — фасады, окна, архитектурные элементы дополнительного декора — существуют давно. Мы встречаем детали этой архитектуры по всему миру — в Италии, во Франции, даже в Нью-Йорке.
Технологичная архитектура деловых районов города, которая есть во всех мегаполисах, небоскребы из стекла и бетона — это модный субсегмент рынка, воплощение концепции «жить и работать в одном месте». Да, есть те, у которых в Москве есть бизнес-интересы, они хотят купить апартаменты в своеобразном «вертикальном городе». Это аудитория нашего проекта «IQ-квартал». Для таких покупателей важен удобный метраж, хорошие коммуникации, подземный паркинг, инфраструктура, близость к деловому кластеру города и все виды транспорта под рукой. Но каждый из нас рано или поздно задумывается о жилье для семьи, для спокойной и размеренной жизни, и здесь, конечно, хочется, чтобы дом был красивым.

Ампир на все времена?

На мой взгляд, да. Как и любая классическая вещь. Конечно, всегда на рынке есть и что-то ультрасовременное. Но классические архитектурные формы будут востребованы всегда.

Вы упомянули, что Москва очень разнообразная. Как же вам удается сочетать классическую архитектуру ваших проектов — жилых кварталов «Наследие» и «Достояние» — с окружением?

Для нас это не проблема. Наоборот, классическая архитектура делает наши дома новыми доминантами района, преображая городской ландшафт, а не деформируя его. Мы с уважением относимся к тем локациям, в которых присутствуем как застройщики, но тем не менее отстраиваемся от существующего окружения архитектурой, концепцией, создаем открытое, но вместе с тем приватное пространство жилого комплекса.
Есть другой нюанс. Когда ты возводишь дом в границах старой Москвы, где вокруг могут быть расположены пятиэтажные дома, разные постройки, не так просто добиться желаемых видовых характеристик. Квартиры, выходящие окнами на зеленые насаждения или соседний двор, у покупателей жилья бизнес-класса не считаются видовыми. Очень популярны сегодня skyline-виды, когда ты видишь из окна панораму города. Взять для примера жилой квартал «Достояние» с необычной для района Кунцево застройкой башенного типа. Комплекс окружен парками, соседствующие здания — невысокие и позволяют создавать для наших покупателей прекрасные видовые характеристики. Каждая квартира ориентирована на две стороны света, за исключением однокомнатных квартир. Три башни — «Наука», «Культура» и «Искусство» — расположены под углом и не закрывают друг другу вид. Видовые квартиры начинаются уже с пятого этажа. Заметьте — все предусмотренные проектом пентхаусы (их шесть )были распроданы уже в первые три месяца реализации, несмотря на то что с точки зрения площади — это нестандартный продукт. Все-таки квартира площадью 250 м² даже для элитного класса считается очень большой — по рынку средний метраж сегодня не превышает 120 м².
Или взять наш проект Wine House в Замоскворечье. В окружении жилого квартала расположены самобытные исторические постройки с причудливой архитектурой, маленькие церквушки допетровских времен. Этой части района Замоскворечье еще не коснулись современные урбанистические тенденции. Устаревшие здания смотрятся красиво и придают району шарм и очарование, но рано или поздно окрестности Садовнической набережной, конечно, тоже будут реконструированы.

Вы будете и в будущем сохранять этот архитектурный стиль в своих проектах?

Опыт реализации кварталов бизнес-класса «Наследие» и «Достояние» сподвиг нас к необычному шагу. Речь идет об изменении архитектурной концепции нашего проекта «Искра-Парк». Изначально это были современные апартаменты — стекло, элементы цветного фасада. Однако в какой-то момент нам стало понятно, что в этом месте, рядом с метро «Динамо», Петровским парком, современная архитектура не так востребована. И хотя к этому моменту началась реализация апартаментов, мы изменили именно архитектурную составляющую этого проекта — с уклоном в сталинский ампир. При этом мы не меняли цену и квартирографию — только фасадные решения. И уже сейчас видим существенный прирост спроса. Вот вам и значение архитектурной составляющей проекта.

Все девелоперы приглашают дизайнеров с именами для проектирования вестибюлей, различных входных групп. Покупатели ценят это?

Оформление входных групп очень важно. Стилистическое единство внешнего облика и мест общего пользования — признак хорошего тона. На наш взгляд, фасадные решения и дизайн входных групп жилых комплексов должны быть созданы рукой одного архитектора. Архитектор тонко чувствует общую стилистику и может отразить ее в мелочах — от напольного рисунка до дверной ручки. Например, входные группы ЖК Wine House созданы авторами проекта — архитектурными мастерскими SPEECH и ТПО «Резерв». Парадные квартала «Наследие» также «верны» общему архитектурному замыслу проекта. По концепции и исполнению они выше уровнем, чем бизнес-класс, — натуральные материалы, тонкая работа. Наша визитная карточка — это архитектура, а не бренд конкретного дизайнера.

Так почему ваши дома хорошо продаются?

Наши проекты — самая настоящая золотая середина: соответствующая духу времени и вместе с тем знакомая и любимая всеми архитектура, хорошее соотношение качественных и ценовых характеристик, удобная локация и, конечно, правильное позиционирование. Например, для нашей линейки проектов бизнес-класса мы разработали объединяющий слоган «Дома настоящей Москвы». Ощущение связи с историей, преемственность в архитектуре, традициях — то, что нужно современному покупателю.

Дайджест недвижимости, Май 2017 № 4 (121)